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土地境界のトラブルや建物登記の疑問。普段の生活ではあまり気にも留めないため、いざと
なると分からない事が多々あるものです。そんな皆さんからの代表的な質問の中から、他の
ホームページではあまり見かけない、基本的でそれでいて重要な質問をまとめてみました。
Ｑ１ 登記簿に記載された面積と実際の面積が違う事ってあるの？
Ｑ 私の家は古くから住んでるのですが、この度売却しようと考えてます。登記簿は２１８㎡に
なってるのですが仲介業者さんから「実測面積での売買の方が得かも？」と言われました。
登記面積と実際の面積が異なっている事なんてあるのでしょうか？
Ａ 多々あるのが現状です。土地を計るという慣習は、古くは豊臣秀吉の「太閤検地」から
始まったとされてます。当時は「ひも（縄）」や「棒」を道具に土地の大きさを測定しており
ましたが、時代と共に道具も進歩し、現在では「光波」を利用した測量機で測量してます。
登記に記載がある土地であっても、いつの時代に測量したかにより測量誤差も違いますし、
明治時代の「坪」表示を現在の「㎡」に換算した記載もあります。登記簿の記載があるから
といって、その面積が絶対的に正しいものではありません。土地を売買する際には、現在の
測量技術での実測面積で取引する場合が圧倒的に多く、測量する事で出来るだけ正確な
面積で金額換算するようです。仲介業者さんがおっしゃった「得をするかも」というのは、
一概には言えませんが古い土地の場合、測量すると登記面積より実測面積の方が若干
増える事が多いからではないでしょうか（逆に減る場合もありますが・・・）
いずれにせよ、登記面積が実際の面積と相違する事は多々あるのが現状です。
  Ｑ２ 隣地との境界が判りません。どうすればいいの？
Ｑ お隣さんとは祖父の代からの付き合いで、あまり境界など考えた事もなく、現在まで過ごして
おりましたが、この度、ブロック塀を立てたいと思い、境界をはっきりさせようと考えてます。
でも何も基準になるものが無いのですが、どうすればいいのでしょうか？
Ａ 都心ではあまり無いケースですが、往々にして存在するケースでもあります。幸い、この方
の場合は御祖父様がお元気で、昔の土地の状況をよく御存知でしたので、その情報を基に
隣接者と立会し、境界を確定する事が出来ました。我々調査士がこのようなケースを受託
した場合、法務局や官公庁調査はもちろんですが、頼りになるのは、地元で長年暮らして
おられる方から得られる情報でもあります。例えば、大水害当時の状況を御存知であれば、
それだけでも境界の確定に有力な情報となりますし、「昔はここら辺りに大きな杭があった」
等覚えておられて、実際にその辺りを掘ってみると、かなり古い石杭が出てきたなんて事も
ありました。世代交代してしまうと、それらの事も判らないままとなってしまいます。土地の
境界は皆さんの大切な不動産を守るものですので、境界があいまいな土地を所有されて
おられる方は、境界標の設置をお勧め致します。ちなみに、土地家屋調査士会では、
「境界標設置キャンペーン」なるものを展開しております。（たぶん御存知ないでしょうが・・・）
設問の答えですが、「初めての境界立会で戸惑わないために」を御参考にしてください。
  Ｑ３ 境界標って自分達で設置したらダメなの？
Ｑ 私は田舎に住んでる者ですが、お隣さんとの境界が不明です。境界付近には昔からの柿
の木や雑草が茂っている状況なのですが、この度、話合いで境界を決めました。
そこで境界標を設置したいのですが、自分達で設置して公に認められる境界と言えるの
でしょうか？教えて下さい。
Ａ かなり難しい問題です。境界線を土地所有者同士が協議し、決定する行為は法律行為です
ので有効とみなされます。しかし、境界の概念とは、「永久不変のものであり当事者の合意
で移動は出来ないもの」であり、境界確定の際には物的資料や人的証言に基づき、土地
所有者同士で十分協議し、双方が納得したうえで決定しなければならないとされています。
昔ながらの土地で、境界の確たる資料が存在しない場合、当該地と近隣土地の面積を
測って、登記簿と照らし合わせた上で、大体の境界位置を示す事は出来ますが、最終的
には両者の合意が必要となりますので、自分達で決めた境界が１００％ダメというわけでは
無いように考えられます。しかしながら、境界は民地だけの問題ではありません。
「例１」を見て下さい。皆さんの土地は当然の事ながら道路と接している部分が必ずあると
思いますが、仮に赤丸の境界点を隣接所有者であるＡさんと合意して決めたとしても、道路
との境界は明白でしょうか？道路との境界を決めるためには、道路境界明示申請（協定）
という申請を行い、官公庁の方と現地で立会し、その上で境界を確定させますので、そう
いった手続きを踏まない限り、正しい境界とは言えません。
 「例２－１」の場合、仮に登記簿上の面積がＡ～Ｄまで全て各々１００㎡の土地であったと
すると、ＡさんとＢさんが赤線部分で境界を合意した場合、これは明らかに間違った境界合意
であると推測出来ます。登記簿の記載が錯誤である可能性も否定出来ませんが、それらは
役所調査等である程度は明らかになります。調査及び測量の結果、「本来の境界は青線の
辺りですよ」と両者に知らせ、双方が納得出来れば境界確定となるわけです（例２－２）
ちなみに、意図的にＡさんとＢさんが赤線で境界を合意したとしても認められません。冒頭に
述べたように、境界は「永久不変のものであり当事者の合意で移動は出来ないもの」だから
です。赤線を境界としたい場合は、一旦青線にて合意し、その上で赤線までの部分をＢさん
から「分筆登記」し、Ａさんに所有権を移転しなければなりません。なお、土地家屋調査士は
確定的な資料が存在しない限り、境界を「ここです！！」と断定する事は出来ません。
  Ｑ４ 隣地の人に境界確認で印鑑証明書を欲しいって言われたんだけど・・・
Ｑ 隣の方が測量をしており、境界を確認して欲しいと依頼されました。境界自体には何の異議
も無いのですが、「筆界確認書」なる書面に実印で押印して印鑑証明書を添付してくれと言わ
れてます。印鑑証明書をお渡しするのは悪用されそうで怖いのですが、大丈夫でしょうか？
Ａ 非常によくある質問です。何故実印で押印の上、印鑑証明書まで添付するのか申しますと、
大切な境界を立会して確認し合った事実を、子・孫の時代まで証明し続けるためなんです。
認印だと偽造も出来ますし、押印した本人がお亡くなりになった場合には御子息の方々でも
本当に先代が押印したのかどうか判らない事もあります。実印で押印するのはその為で、
実印である事を担保するために印鑑証明書も添付頂いております。そうする事によって、
極端な話ですがＱ３の「例２－２」で説明しますと、青線でＡＢ両者が合意した５０年後、Ａさん
が「赤線が境界だ！」と主張したとしても、５０年前の印鑑証明書付きの筆界確認書を提示
すれば、Ａさんも納得するでしょう。お隣さんに相続が発生し、分筆登記を行うから境界確定
が必要なんて話はよくありますので、覚えておいて下さい。では悪用はされないかというと、
現在の登記制度で考えますと印鑑証明書だけを手に入れたとしても、不動産の権利を勝手
に移動する等の悪用は極めて難しいのが現状です。実印・権利証・印鑑証明書の３点が
揃わないと所有権の移転は出来ませんので、印鑑証明書だけを渡したとしても悪用はされ
ないでしょう。境界を確定するという行為は、確定する両者共に有益な行為ですので、お隣
さんが筆界確認を打診してきたらすすんで協力してあげて下さい。語弊がありますが、お金
を払わずに境界が確定出来るのですから「ラッキー！」みたいな気持ちで。
ただし、筆界確認書は２部作成して双方が持ち合うのが原則ですので、必ず相手方の印鑑
証明書も貰ってくださいね。
 Ｑ５ 公共の水路や里道って購入出来ないのでしょうか？
Ｑ 法務局の字限図を見てみると、自分の宅地内に青い線が通ってます。職員に聞くと水路
だと言われたのですが家も建っており、水路なんてどこにも見当たりません。私の土地だと
主張出来るのでしょうか？このまま放置しておいて大丈夫なのでしょうか？
Ａ 下図左を見てください。字限図は、茶色（朱色）で記載されているのが道路（里道・赤道
＜アカミチ＞とも呼ばれます）で、水色で記載されているのが水路です。これらは官有地で、
都道府県及び市町村により所有・管理されています。今、あなたの土地が１番２番の２筆で
その２筆にまたがるように家が建っていたとします。すると、１番土地と２番土地とを分断して
いる水路も自分の土地のように感じますが、実際には自分の土地ではなく官有地なのです。
何故このような事が起こるかというと、字限図から察するに現在は宅地であったとしても
昔は「田畑」で、宅地造成により、知らず知らずのうちに不用となった水路を宅地内に取り
込まれたのが原因と思われます。ですから現状は水路なんて何処にも見当たらないという
わけです。じゃあ一生このままなのかというと、必要の無くなった水路は、「不用水路」として
扱われ、官庁より「払下げ」を受ける事が出来ます。払下げを受けて登記をする事で、
新しい地番が付され、晴れてあなたの土地となるわけです（下図右） 不用水路の払下げ
から登記までの一連の作業も我々土地家屋調査士の仕事です。
  Ｑ６ 田畑を宅地に変えて売りたいのですが・・・
Ｑ 現在休耕中の田を宅地に変えて売却したいと思ってるのですが、登記はどのようにすれば
いいのでしょうか？
Ａ 日本には「農地法」という法律が制定されています。「農地法」には、国民が食料確保に
困難をきたさないよう国が田畑の全体量を調節する意図があり、その法律により所有者の
独断で農地を農地以外の地目に変える事は禁止されています。勝手に変更したりすると、
農業委員会より「現状回復命令」というのが発せられ、農地に戻さざるをえない状況となり
ますので注意が必要です。農地を農地以外に変更するには、まず農業委員会に「農地転用
手続」なるものを行い、許可が下りた後に造成工事を行い、登記地目を変更する手順と
なります。登記地目が宅地と認定されるためには、それなりの条件が必要ですので御注意
下さい。土地家屋調査士は、農地転用手続の代理申請も行っておりますので、相談してみて
下さい。
 Ｑ７ 土地の一部を隣の方に譲りたいのですが・・・
Ｑ お隣さんからウチの土地の一部を譲って欲しいと打診がありました。譲っても構わないの
ですが、どのような手続きをすればいいのでしょうか？
Ａ Ｑ３「例２－２」と少しダブリますが、土地の一部を他人名義にするには、その部分の「分筆
登記」を行い、新しい地番を付した上で「所有権移転」登記を行わなければなりません。
「お隣さんとは仲がいいから、譲った境界点が元々の境界点だった事にしときましょう」は
絶対に許されません！！後々トラブルに発展する可能性もありますので、きっちりと登記を
しておきましょう。手順としては、まず土地全体の境界確定を行います。「譲る部分の測量
だけではダメなの？」という御質問もよく受けますが、現在の登記実務上では１筆の一部を
分筆する場合においても、１筆全体を確定させる必要性がありますので御了解願います。
ただし、３万㎡の土地から１㎡だけ分割したいのに、３万㎡全体の測量が必要となると、
残りの２９９９９㎡分の測量は意味が無いので、「広大な土地に関しては分割する部分のみ
の確定で足りる」とされてます。
 Ｑ８ 建物を増築（取り壊し）したのですが、どうすればいいのでしょうか？
Ｑ 建物の一部を増築（取り壊し、又は離れの倉庫を建築）しました。
登記は必要なのでしょうか？
Ａ 建物の現状を変更した場合には、「建物表示変更登記」の申請が必要です。内装の
リフォームの際には床面積が変動してませんので登記は必要ありません。床面積に変動が
あった場合のみ登記を要します。同じように、建物を取り壊した際にも「建物滅失登記」が
必要ですし、離れ等を建築した際にも登記が必要となります。建物を新築した際の「建物
表示登記」はもちろんの事、登記は常に不動産の現状と一致させておかなければ取引の
安全性に支障をきたしますので、床面積に変更等があった場合にはお近くの土地家屋
調査士まで御依頼ください。
 Ｑ９ 現在、共同住宅で登記しているのですが、住居部分１戸単位で分譲出来ませんか？
Ｑ 共同住宅を所有してるのですが、この度遠方に転居する事となり、土地・建物共処分しよう
と考えております。ところが現状のままではなかなか買い手が付かず、居住中の一部の
方々は住居部分のみなら購入してもいいとおっしゃって下さってます。そんな事出来るの
でしょうか？
Ａ もちろん出来ます。この場合、「建物区分登記」を申請する事で、「１棟」として登記されて
いた建物を住居個数分の「区分建物」に登記を変更出来ます。その後、各戸を分譲すれば
良いわけです。建物区分登記の場合、区分建物として認定出来るかどうか細かな規定が
ありますので、詳しくは土地家屋調査士さんに御相談下さい。昔ながらの「長屋」や流行りの
「二世帯住宅」なんかも規定をクリアしていれば区分建物にする事が可能です。区分建物に
すると「敷地権」なる聞き慣れないちょっとややこしいものが登記に発生する場合もあります
ので、詳しくは専門家である土地家屋調査士さんを尋ねてみるのが良いでしょう。
（敷地権については次問）
 Q10 「敷地権」ってなんですか？
Q マンションに住んでるのですが、登記簿に記載されている「敷地権」って何なの？
A マンション等の一棟の建物の中にいくつかの不動産が存在する建物（専門的には「区分所有
建物」の「専有部分」と言います）には「敷地権」の登記が存在する場合があります。敷地権
とは、建物を所有する上で、その建物に発生する敷地利用の権利の事です。マンションを
購入した時、敷地である土地の所有者が別の第三者だった場合、その第三者がマンション
購入者に建物の取り壊しを要求してくるかもしれません（ちょっと大袈裟ですが・・）そのような
事が起こらないように、区分所有建物を購入する際には、建物と一緒に土地の権利も購入
する訳ですが土地と建物を別々で購入した場合、土地の権利のみを第三者に売却する事も
可能となってしまいます。そうすると先に述べたように建物の権利を持たない土地の所有者
が発生してしまいます。このような事を防ぐため、本来別の不動産である「土地」と「建物」を
両者で一つの不動産として扱おうという事になり、その結果、土地の権利に関しては建物の
敷地利用権として登記するようになった訳です。これが敷地権です。敷地権の登記を行うと
土地の登記簿は閉鎖され、代わりに建物の登記簿内に土地の権利が記載されるようになり
ます。よって、建物を売却すれば連れて土地の権利も売却されるという訳です。敷地権の
歴史は、登記制度の歴史から見るとまだまだ浅いもので、建物の中には土地と建物は別々
の不動産であるマンションや、現在でも別々の不動産として登記されるものも、多々有り
ます。だからといって問題がある訳ではありませんので、誤解されませんように。。。
（かなり噛み砕いて説明しましたが、もっと複雑な理論によって構成されています。
難しいので省略^-^;）
 Q11 家を新築したのですが、表示登記は自分で行うとダメなんですか？
Q この度マイホームを新築したのですが、少しでも出費を抑えようと思い「建物表示登記」と
「所有権保存」を自分でやってみようと考えてました。でも住宅ローンの関係でそれは困る
と言われたのですが、どうしてなのでしょうか？
A まず、建物表示登記に関わらず、「登記」というのは所有者本人から申請すべきものです
ので、時間に余裕がある方はどんどんチャレンジしてみて良いと私は考えています。しかし、
登記には様々な決まり事や申請書の書き方、添付書類等かなり複雑な手続きを要します
ので、ダメだとおっしゃる方に代わって我々調査士や司法書士が登記を代行させて頂いて
いるわけです。問いの回答ですが、登記には先に登記を実行した人の方が後の人よりも
優先するという約束事があります。「所有権保存」によっていわゆる「権利証」が発行される
わけですが、その権利証を持って住宅ローンを打診している銀行とは別の銀行からお金を
借り、その銀行が先に抵当権を設定したりすれば、住宅ローンは先に行った抵当権の
次順位の扱いとなります。「困る」と言われたのは、そういう意味ではないでしょうか。
ちなみに建物表示登記だけで止めておけば、権利の登記は出来ませんので、住宅ローンが
絡んでいたとしても問題は起きないでしょう。もし親戚や知り合いに調査士さんがいるなら、
たとえ住宅ローンを組むにしても銀行にお願いして表示登記のみ自分でさせてもらった方が
安上がりかもしれませんね。
  Q12 最近家が「ミシミシ」鳴って怖いのですが・・・白アリでしょうか？
A 土地家屋調査士は白アリ等の家屋調査は専門外です・・・ 電話帳でそういった業者さんを
探して頂ければ幸いです(-_-;)
  Q13 土地の地盤調査（改良）をお願いしたいのですが・・・
A 残念ながら当事務所では行っておりません。地質調査や地盤改良業務を並行して行って
いる調査士さんも多数おられますので、それらの業者さんをお尋ねください。御紹介する事
も可能です。
 Q14 信用出来ない調査士さんっているんですか？
A 業務を行っていてたまに耳にするのですが、信用の出来ない調査士さんというのは基本的
にいないと思います。皆、「土地家屋調査士試験」に合格して業務を行っている訳ですから
調査士業務を遂行する上で必要な知識は皆有しております。しかしながら、日々の業務を
遂行していく上で、その事務所により得手不得手が生じてくる事はあるかもしれません。
建物の登記を主に行っている調査士さんが、突然土地の境界紛争に割って入るのは難しい
かもしれませんし、逆に測量をメインとして活躍している調査士さんにとって、マンションの
登記は難しいものかもしれません。でもどのような業務を行うにも必要不可欠な知識は
皆さん持ち合わせておりますので、信用の出来る出来ないというのは、要は得手不得手の
問題なのでは無いでしょうか。ちなみに当事務所の場合、境界紛争等の土地に関する事案
はお手のもの、建物の登記はマンションも含めて多数こなしており、オールマイティーに
業務をこなせるのが売りです。ちょっと自慢っぽくなってしまいましたが ・・・(o^v^o)
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| 現在の建築基準法に対応した建築
確認申請用敷地測量図面の作成、 及び関係法令の行政調査を行いま す。データはDXFはもちろん、SXF、 JWC、JWW、MIF等各種対応可能。 |
相続時に土地を分筆して各相続人
が相続する、又は相続税対策に分 筆後に相続をする等、各種の御要望 にお応え致します。税務は全くわか りませんが、測量・登記はお任せ下 さい。 |
ディベロッパーの方の買収候補不動
産の事前調査から境界確定測量、 土地の区画割構想図面作成、地積 更正分筆登記、建物表題登記に至 るまで、一連の業務を受託可能で す。 |
工事用の簡単な測量図作成、区画
割構想図面作成から工事用仮杭設 置、過ってとばしてしまった境界の 復元まで、一連の業務をサポートさ せて頂きます。墨打は下手なので御 勘弁下さい。 |
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